摘要
近期，万科A（SZ000002）发布了2024年1-10月的经营数据。数据显示，尽管公司销售规模有所收缩，但依然稳居行业前列，并且拥有充足的优质土地储备。本文将从销售表现、土地储备以及财务状况三个方面进行详细分析。
销售表现
根据公司公告及开源证券研究所的数据，2024年1-10月，万科A的销售面积和销售金额均出现同比下降。具体来看：
月度销售金额统计
| 月份 | 签约销售金额(亿元) | 同比 | 累计签约销售金额(亿元) | 累计同比 |
|---|---|---|---|---|
| 2023 年1 月 | 286.3 | -19.58% | 286.3 | -19.58% |
| 2024 年1 月 | 194.5 | -32.06% | 194.5 | -32.06% |
| 2024 年10 月 | 213.6 | -32.89% | 2025.5 | -35.17% |
从上表可以看出，2024年的销售金额较2023年有明显下降。特别是2024年1-10月，累计签约销售金额为2025.5亿元，同比下降35.17%。
月度销售面积统计
| 月份 | 签约销售面积 (万平方米) | 同比 | 累计签约销售面积 (万平方米) | 累计同比 |
|---|---|---|---|---|
| 2023 年1 月 | 167.3 | -20.56% | 167.3 | -20.56% |
| 2024 年1 月 | 125.4 | -25.04% | 125.4 | -25.04% |
| 2024 年10 月 | 143.9 | -28.05% | 1474.7 | -26.94% |
2024年的销售面积同样出现了显著下降，尤其是2024年10月，销售面积为143.9万平方米，同比下降28.05%。整体来看，2024年1-10月的累计签约销售面积为1474.7万平方米，同比下降26.94%。
土地储备
尽管销售规模有所下降，万科A在土地储备方面依然保持了较强的竞争力。2024年9月，公司获取了两宗土地，共计占地面积6.9万平方米，建筑面积17.2万平方米，权益建筑面积4.2万平方米，权益地价3.35亿元。这两宗土地分别位于杭州市西湖区和青岛市黄岛区。
新增土地储备
| 地块位置 | 权益比例 | 占地面积 (万平方米) | 综合容积率 | 建筑面积 (万平方米) | 权益建筑面积 (万平方米) | 权益地价 (亿元) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 杭州市西湖区 | 20.7% | 6.0 | 2.5 | 15.0 | 3.1 | 3.00 |
| 青岛市黄岛区 | 51.0% | 0.9 | 2.4% | 2.2 | 1.1 | 0.35 |
这些新增的土地储备显示了公司在优质地块获取方面的持续努力，有助于未来项目的开发和销售。
财务状况
根据公司财报及开源证券研究所的数据，万科A的财务状况如下：
财务摘要和估值指标
| 指标 | 2022A | 2023A | 2024E | 2025E | 2026E |
|---|---|---|---|---|---|
| 营业收入(百万元) | 503,838 | 465,739 | 354,091 | 339,564 | 331,713 |
| YOY(%) | 11.3 | -7.6 | -24.0 | -4.1 | -2.3 |
| 归母净利润(百万元) | 22,689 | 12,163 | -6,050 | 75 | 2,755 |
| YOY(%) | 0.7 | -46.4 | -149.7 | 101.2 | 3552.3 |
| 毛利率(%) | 19.6 | 15.2 | 9.1 | 12.6 | 14.3 |
| 净利率(%) | 7.5 | 4.4 | -2.8 | 0.0 | 1.4 |
| ROE(%) | 9.3 | 5.1 | -2.6 | 0.0 | 1.2 |
| EPS(摊薄/元) | 1.96 | 1.03 | -0.51 | 0.01 | 0.23 |
| P/E(倍) | 4.9 | 9.2 | -18.8 | 1504.2 | 41.2 |
| P/B(倍) | 0.5 | 0.5 | 0.5 | 0.5 | 0.5 |
从财务数据来看，万科A的营业收入和归母净利润在2024年出现了大幅下滑。预计2024年的归母净利润将为-6,050百万元，毛利率也降至9.1%。不过，公司在融资端获得了充分支持，负债结构不断优化。
结论
综上所述，万科A虽然在2024年面临销售规模收缩和财务压力，但凭借其稳定的行业地位和充足的优质土地储备，仍然具备较强的竞争优势。公司在融资端的支持力度充分，负债结构也在逐步优化。未来，随着市场的逐渐恢复，万科A有望逐步走出低谷，继续保持行业领先地位。
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